今年4月3日，许某在南宁市某小区购买了一个停车位，与某房产开发公司（下称房产公司）签订《车位认购书》，约定：车位产权属于房产公司所有，许某只有使用权（使用年限为土地出让年限）。签约当日，许某交给房产公司1万元定金。后来，房产公司无法出示有权处置该车位的证明文件，许某拒付余款并要求退还定金，但遭到拒绝。许某遂向南宁市西乡塘区人民法院起诉，要求房产公司退还1万元定金并赔偿其查询工商档案支出的20元。

    法院审理后查明，双方争议的停车位位于小区住宅的架空层，车位的建设未经规划行政管理部门审核，房产公司也没有取得车位的预售许可证，出售停车位的行为无效。近日，法院审理后判决房产公司退还许某1万元定金并赔偿20元。

    ★法理评析★

    我国《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”讼争停车位位于小区住宅的架空层，而架空层与整个建筑物密不可分，其所占用的土地使用权也依附于整体建筑物存在。住宅小区的建设成本，包含土地使用权出让金或转让金，先由房地产开发商支付，后来随着商品房的销售分摊到业主。业主购买房屋时，已经支付包含小区占地公摊面积的土地使用权转让金。因此，建筑物架空层的空间利用权应该归建筑物的全体业主所有，而在架空层内设置的停车位自然也归建筑物的全体业主共有，房产公司没有处分权。房产公司同时还存在未经审批建设停车位，无证预售的违法行为，违反了我国《合同法》第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，因此其向许某出售停车位的行为无效，双方签订的《车位认购书》也依法无效。

我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”导致《车位认购书》无效的过错在房产公司，因此房产公司应当退还许某定金并赔偿他的损失。

(何卫萍  赵海鹰)